注文住宅の購入時に住宅ローンを利用する場合は、仕組みや流れを理解しておくと資金計画の精度が高まります。しかし、ローンの種類や組み方、金利タイプなど難しい内容ばかりで、困っている人も多いのではないでしょうか。そこで本記事では、住宅ローンの基本の組み方3パターンと、つなぎ融資や分割融資、金利タイプについてわかりやすく解説します。
【注文住宅】住宅ローンの基本的な手続きは4つ
注文住宅を建てる際に住宅ローンを利用する際は、事前審査から本審査、契約、融資実行まで大きく4つのステップがあります。それぞれの手続きを理解しておくと、資金計画や工事スケジュールをスムーズに進めやすくなります。
1. 事前審査（仮審査）
住宅ローンの事前審査（仮審査）は、本審査の前に行われる簡易的な審査で、借入可能かどうかを確認する重要なステップです。申込者の年収や勤続年数、既存ローンの返済状況、信用情報などを基に返済能力が審査され、自己破産歴や滞納があると通過が難しくなる場合があります。
主な提出書類としては源泉徴収票や確定申告書、身分証明書などがありますが、金融機関によって内容は異なり、最近では書類提出が不要な金融機関も増えています。審査期間は3日～1週間ほどで、審査に費用はかからないのが一般的です。
2. 本審査
本審査は正式審査とも呼ばれ、事前審査よりも詳細で厳格なチェックが行われます。必要書類には工事請負契約書、土地売買契約書、図面、見積書などが含まれるため、施工会社や不動産会社との連携も欠かせません。
さらに本審査では、団体信用生命保険（団信）への加入を前提とした健康状態の確認や、物件の担保評価なども審査対象となります。審査期間は1～2週間程度が目安で、結果によって借入金額・金利・返済期間・毎月の返済額が正式に決まります。
ただし、事前審査を通過していても本審査で否決されるケースは珍しくありません。そのため、他の金融機関も候補に入れて複数申し込みを検討しておくと安心です。本審査を通過すると、いよいよ住宅ローンの契約手続きへと進みます。
3. 住宅ローンの契約手続き
本審査に通過すると、金融機関との間で「金銭消費貸借契約（金消契約）」を結びます。契約時には住民票や印鑑証明書、身分証明書、実印・銀行印、通帳、収入印紙など多くのものが必要となるため、事前の準備が欠かせません。
契約手続きでは、金融機関の担当者から重要事項の説明を受けたうえで署名・捺印を行います。契約後に内容を訂正することはできないため、不明点は必ず署名前に確認しましょう。
4. 融資の実行
住宅ローンの契約を終えると、融資実行の段階に進みます。融資実行とは、契約に基づき金融機関が申込者の口座へ借入金を振り込み、その資金を建築会社や不動産会社への支払いに充てることを意味します。
通常、注文住宅の住宅ローンでは建物の完成・引き渡し日に合わせて融資が実行されるのが一般的で、引き渡し日が金融機関の営業日に設定される点には注意が必要です。契約内容どおりに資金が適切に振り込まれることで、建物の最終的な引き渡しが完了します。
なお、住宅ローンの返済は融資実行の翌月または翌々月から始まるケースが多く、金融機関によっては返済開始時期の相談が可能な場合もあります。
【基本①】建物のみで住宅ローンを組むケースの流れ
注文住宅を建てる際に利用する住宅ローンは、状況に応じた3つの組み方があります。
- 建物のみで住宅ローンを組む
- 土地購入と建築費を一本化して住宅ローンを組む
- 土地と建物の2本立てで住宅ローンを組む
すでに土地を所有している場合や、自己資金で土地を購入できる場合は、建物の建築費用のみを住宅ローンで借り入れます。その際の一般的な流れは以下のとおりです。
すでに土地を所有している場合や、自己資金で土地を購入できる場合は、建物の建築費用のみを住宅ローンで借り入れます。建物のみのローンは多くの金融機関で扱われており、手続きは比較的シンプルで、一般的な住宅ローンと同じステップを踏みます。一般的な流れは以下のとおりです。
| 1．建築資金の計画を立てる 2．建築を依頼するハウスメーカー・工務店を決める 3．概算見積もりを取得する 4．金融機関へ事前審査を申し込む 5．審査通過後に建築契約を締結する 6．本審査を受け、通過後に住宅ローン契約を結ぶ 7．建築工事が始まる（工事中は着工金・中間金などを自己資金で支払い） 8．住宅完成・引き渡し日に融資実行され、残金を決済する |
融資実行前の支払いは別の方法で対応を
建築費のみを住宅ローンで借り入れる場合、融資が実行されるのは建物完成・引き渡しのタイミングです。そのため、工事が始まってから完成までに必要となる着工金や中間金などは、自己資金で支払う必要があります。
もし手元資金だけでは対応が難しい場合は、「つなぎ融資」や「分割融資」を活用する方法があります。自己資金の負担を大きくすると住宅ローンの頭金が減ってしまい、審査に影響する場合もあるので、こうした方法の利用も含めて計画的に資金を準備することが大切です。
【基本②】土地購入と建築費を一本化して住宅ローンを組むケースの流れ
土地の購入費と建築費を一本化して住宅ローンを組む場合は、資金計画から引き渡しまで一貫して手続きを進めます。流れは以下の通りです。
| 1．注文住宅の資金計画を立てる 2．土地探しと建築会社選びを並行して進める 3．土地購入費と建築費の概算を算出する 4．金融機関で住宅ローンの事前審査を申し込む 5．審査通過後、土地購入契約と建築請負契約を締結する 6．住宅ローンの本審査を受ける 7．本審査通過・契約後、建物完成・引き渡し時に融資が一括実行される |
一本化ローンは多くの金融機関で扱われており、手続きがシンプルで返済も一本にまとまるのが特徴です。ただし、土地の購入時や工事中に必要となる資金は、自己資金やつなぎ融資などで補う必要があります。
住宅ローン一本化のメリット
土地購入費と建築費を一本化する最大のメリットは、手続きや返済がシンプルになる点です。もし土地と建物を別々のローンにすると、それぞれで審査・契約が必要となり、手数料や事務費用も二重にかかります。
一方、一本化すれば契約は一度で済み、諸費用の削減が可能です。さらに、返済も毎月1本にまとめられるため、資金管理がしやすく、忙しい家庭や共働き世帯にとっても大きな利点となります。
余計な事務負担や支払いの煩雑さを避けられる点は、住宅ローンをスムーズに進めたい方にとって大きな魅力でしょう。
住宅ローン一本化のデメリット
土地の購入費と建築費を一本化して住宅ローンを利用する場合、土地選びから建築計画までを短期間で進める必要があり、スケジュールが慌ただしくなるのがデメリットです。住宅ローンは土地と建物を担保に融資を行うため、建築プランが未確定のままでは審査に進めません。そのため、土地の契約後すぐに建築計画を固める必要があります。
また、実際に融資が実行されるのは建物完成・引き渡し時のため、土地代金や着工金、中間金といった支払いは自己資金や、つなぎ融資、分割融資で対応しなければなりません。
【基本③】土地と建物の2本立てで住宅ローンを組むケースの流れ
土地の購入費と建築費を別々のローンで契約する「2本立て」の場合、土地購入時と建物完成時にそれぞれ融資が実行されます。一般的な流れは次の通りです。
| 1．資金計画を立て、土地を探して購入申込みをする 2．土地に関する住宅ローン事前審査を受ける 3．土地売買契約を締結する 4．本審査通過・契約後、土地の引き渡し時に融資が行われる（1回目） 5．建物の建築計画を立て、請負契約を締結する 6．建物ローンの本審査通過後、契約を締結する 7．建物完成・引き渡し時に建築費の融資が実行される（2回目） |
この方式では土地購入時に住宅ローンを利用できるため、つなぎ融資を避けられます。ただし審査や契約が2回必要となり、準備や手数料が増える点には注意が必要です。
2本立て住宅ローンのメリット
2本立て住宅ローンの大きなメリットは、土地購入時に住宅ローンを利用できる点です。通常の住宅ローンは建物の引き渡し時にしか融資が実行されず、土地代金の支払いには自己資金やつなぎ融資、分割融資を使う必要があります。
その点、2本立ての住宅ローンなら、土地代も低金利かつ長期返済が可能な住宅ローンでまかなえるため、利息や返済負担を軽減できます。また、建物の引き渡し時には改めて建築費のローンが実行されることで、自己資金が不足している場合でも計画的に資金調達ができる点もメリットです。
2本立て住宅ローンのデメリット
2本立て住宅ローンには、契約や手続きが2回必要になるというデメリットがあります。土地の購入費と建築費のそれぞれで審査・契約を行うため、必要書類の準備や印紙代、事務手数料、抵当権設定費用などの諸費用が二重にかかります。
また、土地のローンが実行された時点で返済が始まるため、建物完成までの間は家賃とローン返済が重なる「二重負担」となる可能性も。金融機関によっては、建物のローン実行までは利息のみの支払いにして返済負担を軽減できる場合もありますが、いずれにせよ綿密な返済計画を立てることが大切です。
「つなぎ融資」を利用する流れ、メリット・デメリット
注文住宅を建てる際、住宅ローン実行前に必要となる費用を補うのが、つなぎ融資です。仕組みや流れ、メリット・デメリットを理解して、資金計画に役立てましょう。
つなぎ融資とは？
つなぎ融資とは、住宅ローンが実行されるまでに必要となる費用を一時的に借り入れるための短期融資です。住宅ローンは通常、建物が完成し引き渡しが行われた段階で融資が実行されるため、それ以前に発生する支払いには対応できません。
しかし注文住宅を立てる際は、土地の購入代金や工事契約時の手付金、着工金、中間金といった高額な費用が必要になります。これらを自己資金でまかなうのは負担が大きいため、資金不足を補う手段としてつなぎ融資が活用されます。
借り入れた資金は住宅ローン実行時に一括で返済される仕組みであり、ダブルローンにはなりません。自己資金が十分にない場合でも、つなぎ融資を利用することで建築計画をスムーズに進められます。
つなぎ融資を利用する際の流れ
つなぎ融資を利用する際の主な流れは以下の通りです。
- 施工会社に建築費の見積もりを依頼し、住宅ローンの事前審査を申し込む（つなぎ融資の利用申し込みも同時に行う）
- 審査に通過後、工事請負契約を締結する
- 住宅ローンとつなぎ融資の契約を締結する
- 工事の進行に合わせて、つなぎ融資から土地代金・着工金・中間金などが支払われる
- 建物完成・引き渡し時に住宅ローンが実行され、つなぎ融資は一括返済する
- 以降、住宅ローンの返済が開始される
つなぎ融資は短期的に必要な資金を補えて、工事を滞りなく進められるのが大きな特徴です。
つなぎ融資のメリット
つなぎ融資の最大のメリットは、自己資金が少なくても注文住宅を建てられる点です。通常の住宅ローンでは建物の引き渡し時に融資が実行されるため、十分な資金がなければ建売や中古住宅といった選択肢に限られてしまいます。
しかし、つなぎ融資を活用すれば、土地の購入費用や工事中の支払いをまかなうことができ、希望するタイミングで新築計画を進められます。さらに金融機関によっては担保設定を求められない場合もあり、手続きが比較的スムーズに行える点もメリットです。
つなぎ融資は短期融資のため支払利息の総額が抑えられる場合が多く、良い条件の土地を先に押さえたいときや、自己資金を大きく取り崩したくないときに有効な選択肢となります。
つなぎ融資のデメリット
つなぎ融資のデメリットの一つ目は、金利が住宅ローンよりも高く設定されている点です。住宅ローンが1％前後の低金利で借りられるのに対し、つなぎ融資は2〜4％程度と高めに設定されることが一般的です。さらに、住宅ローンとは別に契約が必要になるため、事務手数料や諸費用が二重に発生します。
また、つなぎ融資は住宅ローン控除の対象外であり、税制優遇を受けられない点にも注意が必要です。返済は住宅ローン実行時に一括で行うものの、それまでの間は利息を負担し続ける必要があるため、借入期間が延びると利息負担が大きくなる可能性もあります。
つなぎ融資は利用できる金融機関が限られることもあり、あらかじめ条件を比較・確認しておくことが欠かせません。
「分割融資」を利用する流れ、メリット・デメリット
「分割融資」は住宅ローンを段階的に実行する仕組みで、自己資金が少なくても支払いに対応できる方法です。ただし、現在は「つなぎ融資」を利用するケースが比較的多く、分割融資に対応している金融機関は限られています。ここでは、特徴や利用する際の流れ、メリット・デメリットを解説します。
分割融資とは？
分割融資とは、1本の住宅ローンを複数回に分けて実行してもらう仕組みです。通常の住宅ローンは建物の引き渡し時に一括で融資されますが、分割融資なら土地の購入時や着工時、中間金の支払いなど、必要なタイミングで段階的に融資を受けられます。
土地代金と建築費を同じ住宅ローンで借り入れるため、つなぎ融資のように別ローンを利用する必要がなく、手続きが比較的シンプルになるのが特徴です。
分割融資を利用する際の流れ
分割融資を利用する場合の流れは次の通りです。
- 建築費の見積もりを出し、住宅ローンの事前審査を受ける（分割融資の利用申し込みも同時に行う）
- 審査に通過後、工事請負契約を締結する
- 本審査に通過後、住宅ローン契約を結ぶ
- 土地購入時に1回目の融資が実行される
- 着工時・上棟時など工事の進行に合わせて追加の融資が実行され、各支払いに充てられる
- 建物完成・引き渡し時に残りの融資が実行され、残金を支払う
- その後、住宅ローン全体の返済が開始する
分割融資では段階的に融資を受けられるため、自己資金が不足していてもスムーズに工事を進められます。
分割融資のメリット
分割融資のメリットは、住宅ローンの一部として扱われるため金利が住宅ローンと同水準で低く抑えられる点です。つなぎ融資と異なり、2〜4％台の高金利が適用されることはなく、返済負担を軽減できます。
また、住宅ローン控除の対象となる可能性が高く、「土地取得から2年以内に建物を完成させて居住する」などの条件を満たせば税制優遇を受けられます。さらに、団体信用生命保険（団信）に加入できる点も安心材料です。
分割融資のデメリット
分割融資はメリットが多い一方で、いくつかのデメリットも存在します。まず、取り扱っている金融機関が限られているため、希望する銀行で利用できないケースがあることです。特に、低金利で人気のネット銀行では対応していない場合が多く、選択肢が狭まります。
さらに、分割ごとに抵当権を設定する必要があるため、土地と建物それぞれに登記費用や司法書士の手数料が発生します。融資実行のたびに事務手数料がかかるケースもあり、つなぎ融資と比べても諸費用が高額になりやすい点は注意が必要です。
また、土地の購入時に融資が実行されるとその時点から返済が始まるので、賃貸住宅の場合は家賃と並行して二重の支払いになる可能性もあります。分割融資の利用を考えたときは、資金計画を慎重に立てましょう。
【注文住宅】住宅ローンの金利タイプは主に3種類
注文住宅で利用できる住宅ローンは、大きく分けて「全期間固定金利型」「変動金利型」「固定金利期間選択型」の3種類です。それぞれの特徴や、メリット・デメリットを紹介します。
全期間固定金利型
全期間固定金利型は、借入時に決まった金利が返済完了まで続くタイプです。代表例としては「フラット35」があり、多くの金融機関で利用できます。返済額や総返済額があらかじめ確定するため長期的な返済計画を立てやすく、金利上昇リスクを避けられる点が大きな安心材料です。
一方で、全期間固定金利型は他と比べて金利が高めに設定されており、返済期間中に市場金利が下がった場合でも返済額は変わらないというデメリットがあります。そのため「安定性を重視したい」「教育費や老後資金など将来の出費を見据えて計画的に返済したい」という人に向いています。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・金利変動の影響を受けず、返済総額が確定する ・金利上昇局面でも返済額が変わらない ・長期の返済計画を立てやすい | ・他の金利タイプより金利が高め ・金利が下がっても返済額は減らない ・借入当初に負担が大きくなりやすい |
変動金利型
変動金利型は、半年ごとに適用金利が見直されるタイプで、3つの金利方式の中で最も低金利に設定されているのが特徴です。借入当初の返済額を抑えやすく、市場金利が下がれば返済額も減る可能性があります。
ただし、金利が上昇すると返済額や利息負担が増え、長期的な返済計画を立てにくい点がデメリットです。金融機関によっては「5年ルール（5年間は返済額据え置き）」「125％ルール（返済額の増加は1.25倍まで）」などの制限がありますが、金利上昇局面では元金の減りが鈍くなり、場合によっては未払利息が発生するリスクもあります。
変動金利型は、低金利の恩恵を受けたい人や短期間で繰り上げ返済を検討している人に向いていますが、将来的な金利変動リスクに備える必要があります。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・3種類中で最も低金利 ・市場金利が下がれば返済額も軽減される ・借入当初の返済額を抑えられる | ・金利上昇で返済負担が増える ・長期的な返済計画を立てにくい ・未払利息が発生する可能性がある |
固定金利期間選択型
固定金利期間選択型は、3年・5年・10年など、選んだ一定期間は金利が固定されるタイプです。固定期間中は返済額が一定のため、教育費がかかる時期など「数年間だけ返済を安定させたい」と考える人に適しています。期間終了後は変動金利へ移行するケースが一般的ですが、再度固定を選択できる商品もあります。
固定期間中の金利は全期間固定より低く設定されていますが、選ぶ期間が長いほど金利は高くなります。さらに、固定期間が終わった後に金利が上昇していると返済額が大幅に増えるリスクもあるため、更新時の金利動向に注意が必要です。
| メリット | デメリット |
|---|---|
| ・固定期間中は返済額が一定 ・全期間固定よりも金利が低め ・金利下降局面では返済額が下がる可能性がある | ・固定期間終了後に金利が上がると返済額が増える ・固定期間が長いほど金利が高くなる ・再選択時に優遇金利が減ることもある |
注文住宅で住宅ローンを利用する際の注意点
最後に、注文住宅を建てる際に住宅ローンを利用する際の注意点も押さえておきましょう。
取り扱い内容や条件は金融機関によって異なる
注文住宅向けの住宅ローンは、金融機関によって取り扱い内容や条件が異なります。特に、つなぎ融資や分割融資は、すべての金融機関が対応しているわけではありません。また、同じ名称の融資でも条件や金利、審査基準が異なる場合があります。
そのため、住宅ローンを検討する際は複数の金融機関を比較し、自分の状況に合ったものを扱っているか確認することが重要です。
金利は変動する可能性がある
住宅ローンの金利は市場金利や金融機関の方針によって変動するため、借入を検討した時点と実際に契約する時点では利率が異なる場合があります。そのため、返済額が想定より増えるリスクを考慮しなければなりません。
特に注文住宅の場合、家の完成までに時間がかかるため、その間に金利が上昇すると総返済額が増える恐れがあります。例えば、つなぎ融資を利用して建築費を先に支払っている間に金利が上昇した場合、本融資開始後の返済額が大きく変わることもあります。
金利動向を見極め、必要に応じて固定金利タイプを選ぶ、または繰り上げ返済を計画するなど、変動リスクに備える工夫が大切です。
注文住宅の購入時は住宅ローンに関する理解を深めよう
注文住宅を購入する際は、住宅ローンの仕組みや流れ、金利タイプを正しく理解することが大切です。土地と建築費の組み方や、つなぎ融資・分割融資の違いなどを把握しておけば、無理のない資金計画を立てやすくなります。金融機関ごとに条件やサービスは異なるため、複数を比較しながら検討し、不安があれば専門家に相談して自分に合ったローンを選びましょう。
「住宅ローンの相談をしたい」「ローンを組むにしても、なるべく価格を抑えたい」と考える人には、注文住宅を建てたい施主と建築士・職人をつなぐマッチングプラットフォーム「建築市場」の利用がおすすめです。
建築市場では建築士や職人に直接委託する「セルフビルド」という手法をとることで、余分なコストを削減。手数料が約1/3※という低コストのため、従来より安価に注文住宅を建てられます。もちろん、細部までこだわったフルオーダーも可能です。
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※一般的な中間マージン相場：30～35%
