注文住宅は高いというイメージを持っていても、実際にどのくらいの費用がかかるのかを知っている方は少ないでしょう。この記事では、新築で注文住宅を建てようと検討されている方に向けて、注文住宅の費用内訳と相場を説明し、見落としやすい追加費用や費用を抑える工夫、ライフプランを踏まえた計画方法まで解説します。
注文住宅にかかる費用
注文住宅には土地の取得費や建物建築費、諸費用など多岐にわたる費用が発生します。全体像を把握することが大切です。注文住宅の費用の内訳と総費用目安を説明します。
注文住宅の費用内訳す
注文住宅を建てる際にかかる主な費用は、土地取得費用、建物本体工事の費用、付帯工事費（別途工事費）、諸経費の4種類に分けられます。割合は、一般的に土地取得費用が25～35％、建築費用（建物本体工事および付帯工事）が60～70％、諸費用が5～10％程度といわれています。
ただし、この割合はあくまで目安であり、都市部か地方かといった地域性によっても変動します。
注文住宅の総額相場
住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」によると、注文住宅の総費用（建築費のみ、土地代は除く）の全国平均額は3,932万円、首都圏は4,253万円です。
予定建設費と土地取得費を合わせた土地付注文住宅では、全国平均額5,007.1万円に対し、首都圏は5,790.6万円です。このことから、東京都心エリアは土地代が高いため、平均額を引き上げていることが読み取れます。
出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット３５利用者調査」
土地取得費用の内訳と相場
土地を購入して家を建てる場合、土地の購入代金に加えて、仲介手数料や印紙税、不動産取得税などの各種税金も必要です。また、古い土地で境界標（土地の境界を示す目印）を紛失している場合は「測量費用」、農地に家を建てる場合は「農地転用費用」などが必要になるケースがあります。
| 費用項目 | 概要 |
| 土地取得費 | 全国平均 1,495.1万円※1首都圏平均 2,285.0万円※1 |
| 仲介手数料 | 土地価格の3％＋6万円 が相場 |
| 印紙代 | 契約書を作成した際にかかる印紙税契約書に記載されている金額により異なる |
| 登記にかかる登録免許税 | 所有権移転手続きにかかる手数料不動産価格の1,000分の20 ※2 |
| 司法書士の報酬 | 登記に関する手続き・ローンの抵当権設定を司法書士に依頼する場合3万円〜10万円が相場 |
| 不動産取得税 | 不動産の取得にかかる税金原則、税率4％ |
| 固定資産税・都市計画税 | 土地の保有に応じて毎年発生する地方税土地売買で所有権が移転する際、日割りで精算を行う商慣習がある |
| ローンにかかる手数料・利息 | 土地を先行購入する際の一時的なローン（つなぎローン）を利用する場合、建物完成まで利息も発生する |
※1 出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット３５利用者調査」
※2 出典：国税庁「登録免許税の税額表」
建物本体工事費用の内訳と相場
注文住宅の費用総額のうち、建物本体の工事費は70％を占めるといわれています。内訳ごとの費用と坪単価相場を説明します。
建物本体工事の内訳
建物本体の工事には、基礎工事費、躯体工事費、屋根・外壁工事費、内装工事費、設備工事費などがあります。
| 工事内容 | 概要 |
| 仮設工事 | 建設中に設ける一時的な施設や設備の施工を行うための工事足場の組み立て、電気や用水、仮設トイレの設置など |
| 基礎工事 | 構造全体を支えるための工事。ベタ基礎と布基礎工事の2種類がある ベタ基礎：床下全体にコンクリートを打ってつくる基礎 布基礎：建物の壁に沿ってコンクリートを打ってつくる 地盤が軟弱な場合は別途、地盤改良費が必要になることも |
| 木工事 | 住宅の骨組みを木材で加工や組み立て、取り付けをする工事構造躯体工事や造作工事などが含まれる |
| 外装工事 | 屋根や外壁、雨樋、屋上防水や塗装など、建物の屋外側に関する工事素材によって、費用が大きく異なる |
| 内装工事 | 建物内部の床・壁・天井表面の仕上げを行う工事金属・木製建具の設置、ボード・クロス、左官、床仕上げ、造作家具の製作・設置など |
| 機械機器などの設備工事 | エアコンや床暖房といった機械機器、システムバス、キッチンなどの設備を設置する工事費用はグレードやオプション選択により変わる |
| 設計費用 | 家の設計を建築士に依頼した場合、依頼先によっては設計費用が必要建築費の5～15％程度が相場 |
坪単価別の相場
住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」のデータをもとに計算すると、建物の建築費用は坪単価平均 104.5万円です。この前提で考えると、30坪の家なら建築費は約3,135万円が目安です。さらに、注文住宅の建設にかかる費用のうち本体工事費用の目安は約70%とされているため、30坪の家では本体工事費がおよそ2,194.5万円程度になる計算です。
ただし、ここで示す坪単価は「フラット35利用者調査」に基づいた数値で、公表上は「建築費」としてまとめられています。調査で含まれる費用の範囲（地盤改良・外構工事・設計費・諸経費など）が明示されていないため、実際の総額とは乖離する可能性があります。
また、この調査の平均住宅面積は33坪前後と広めであることや、都市部と地方を合わせた全国平均であることから、一般的に感じる坪単価（110〜120万円程度）より低めに算出される傾向があります。そのため、実際に家を建てる際の総額は、ここで示した目安より膨らむケースが多いのが実情です。
注文住宅の平均坪単価（建物のみ）
| 平均建築費 | 平均住宅面積 | 平均坪単価 | 本体工事費坪単価 | ||
| 全国 | 3,512.0万円 | 111.1㎡ | 33.6坪 | 104.5万円 | 73.2万円 |
| 首都圏 | 3,505.6万円 | 108.0㎡ | 32.7坪 | 107.2万円 | 75.0万円 |
参考：住宅金融支援機構「2024年度 フラット３５利用者調査」
付帯工事費用（別途工事費）の内訳と相場
注文住宅を建てる際は、外構や地盤改良など建物本体に含まれない工事費用も必要です。付帯工事の内訳と地盤改良費の目安、外構工事の相場を説明します。
付帯工事の内訳
付帯工事とは、建物本体以外の工事のこと。建築総費用の15～20％が目安といわれます。30坪の家の建築費目安は 3,135万円なので、付帯工事の相場は627万円程度です。
| 工事内容 | 概要 |
| 外構工事 | 駐車場や庭、門、塀などの外構工事造園やエクステリアの専門会社へ依頼する場合は、別途費用が必要庭の面積やデザインより大きく予算が変わる |
| 屋外設備工事 | 水道管やガス管など公共インフラを敷地内に引き込む工事水道引き込み工事は30万～50万円、ガス管は一般的に1ｍ引き込むのに1万円程度が相場 |
| 木工事 | 住宅の骨組みを木材で加工や組み立て、取り付けをする工事構造躯体工事や造作工事などが含まれる |
| 照明・空調設備工事 | 照明やエアコンなどに関わる工事一部の照明器具工事は、本体工事や付帯工事に含まれることも |
| 地盤調査・地盤改良工事 | 軟弱な地盤の場合、地盤を強化するための工事 |
地盤の状態や上下水道などのインフラ状況によっては、想定以上の工事費が必要になる場合があります。付帯工事費用は、見積もりに含まれていない項目が多いので、総費用計画や契約時に明細を確認することが大切です。
地盤改良費の目安
地盤改良工事は土地の状況で差がありますが、30万～90万円が一般的です。地盤が特に弱い場合は100万円以上かかることもあり、また表層改良、柱状改良、鋼管杭といった改良工法によっても費用に幅が出ます。
| 工事の種類 | 総額 | 坪単価 |
| 表層改良工法 | 30～50万円 | 1～2万円程度 |
| 柱状改良工法 | 50～80万円 | 2～3万円程度 |
| 鋼管杭工法 | 100～200万円 | 4～6万円程度 |
外構工事の相場
注文住宅の外構工事の費用相場は、100万～300万円程度です。外構工事の内容や敷地条件、デザインのこだわりで大きく幅がありますが、一般的には建築工事費の10％程度が相場です。
諸費用の内訳と相場
注文住宅の建築では土地取得や建物建設費用以外にも、諸費用が必要です。諸費用とは契約や融資、生活開始に伴って発生する費用のこと。見落とすと予算不足の原因になりますので、事前に把握しておきましょう。
諸費用の内訳
| 項目 | 工事内容 |
| 工事請負契約書の収入印紙代 | 施工会社との間で工事請負契約書にかかる印紙税納める収入印紙代は、契約金額により変動契約金額1,000万円～5,000万円以下の場合の税率は2万円※ |
| 所有権保存・不動産登記依頼などの登記費用 | 自分の所有権を明示するために所有権保存登記が必要司法書士に依頼するのが一般的 |
| 建物表題登記費用 | 新築の建物について新規で行う登記土地家屋調査士に依頼する場合は8～12万円程度が相場 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した際に、取得した人に対して課される税金評価額の3％が相場 |
| 住宅ローン関連 | 金融機関が融資契約の際の収入印紙代や融資手数料、ローン保証料、事務手数料など住宅ローン手数料は借入金額の2％程度、保証料は借入金額の2％程度が相場 |
| 火災・地震保険料 | 住宅ローン融資には火災保険加入が必要地震保険料は火災保険とセット加入が前提年間5万円～15万円程度が相場 |
※本来の税率
なお、令和9年3月31日までに作成される契約書には軽減税率が適用されます。
諸費用の平均相場
諸費用の合計は、建築費用総額の5～10％程度が目安とされています。
首都圏における注文住宅の平均総額 3,505.6万円の場合、諸費用は約175万～350万円前後を想定しておくと良いでしょう。
諸費用は、必ず発生するものと状況によって変動するものに分かれるので、見積もり時点で明細を確認し、資金計画にしっかり組み込んでおくことが大切です。
注文住宅の流れと費用が発生するタイミング
資金計画で大切なのは、費用が発生するタイミングを把握することです。注文住宅の費用は、数回に分けて支払うのが一般的。多くの場合、土地購入2回、建築4回の計6回に分割されます。
- 土地取得費用
- 売買契約時：手付金（売買代金の5～10％）と仲介手数料の半額
- 土地引渡し時：売買代金の残りと諸費用（仲介手数料の残金、登記費用など）
- 家の建築工事費用
- 工事請負契約時（本契約）締結時：建物代金の約5～10％
- 着工時：建物代金の約30％
- 上棟時（建物の骨組みが完成した時）：建物代金の約30〜40%
- 引き渡し時：建物代金の約30％
金額は、契約金額の総額を均等割りする場合、支払うタイミングによって変わる場合があります。
注文住宅の費用シミュレーション
実際の家族モデルをもとに費用を試算することで、現実的な予算感を持ちやすくなります。
年収850万円・川崎市郊外の4人家族例
年収850万円の共働き夫婦＋子ども2人の4人家族をモデルに、川崎市郊外で建てるケースを想定します。
神奈川県内で注文住宅を建てる際、建築費は平均3361.3万円（延床105.5㎡）、土地取得費用を含めると総額5,913.1万円です。
出典：住宅金融支援機構「2024年度 フラット３５利用者調査」
費用内訳
神奈川県の平均を基に、費用を以下のように想定します。
| 建築費：約3,360万円（本体＋付帯工事含む） 土地取得費：約2,550万円 合計：約5,910万円 |
ローン返済シミュレーション
以下の条件で、住宅ローンを借りた際の返済額をシミュレーションしてみましょう。
＜条件＞
- 借入金額 5000万円
- 全期間固定金利1.5％
- ボーナス返済なし
- 元利均等返済
| 返済期間 | 総返済額 | 年間返済額 | 毎月の返済額 |
| 35年返済 | 64,298,491 円 | 1,837,104 円 | 153,092 円 |
| 30年返済 | 62,121,428 円 | 2,070,720 円 | 172,560 円 |
| 25年返済 | 59,990,272 円 | 2,399,616 円 | 199,968 円 |
返済期間を短くすることで、毎月返済額は増えても総返済額は減ることが分かります。
借入れを検討している金額でシミュレーションしたら、「返済期間を短くしても返済できるか？」「将来金利アップしても返済できるか？」などを検討し、借入れ金額や条件を調整していきましょう。
注文住宅で見落としやすい追加費用
注文住宅は自由度が高い反面、契約後に思わぬ追加費用が発生することがあります。事前に追加費用が発生しやすい項目を確認しておきましょう。
地盤改良・外構の想定外費用
地盤改良費や外構工事費が事前見積もりに反映されず、着工後や最終段階で追加費用となるケースがあります。条件により費用は変わりますが、地盤改良工事で30万～90万円、外構工事は100万～300万円が相場です。敷地やデザイン次第では、それ以上になることも珍しくありません。
オプション設備
住宅会社の標準仕様に含まれないオプション設備も、見積もり段階で抜けやすい費用です。
床暖房は1部屋あたり20万〜50万円前後、太陽光発電システムは3kWで70万〜100万円程度が相場です。また、造作家具や収納を依頼すると、一式で数十万円単位の費用がかかります。
オプションは積み重なると数百万円単位になるため、優先順位を決めて導入しましょう。
照明器具・エアコン・ネット回線
建物本体費用に含まれないものに、照明器具・エアコン・カーテン・ネット回線工事があります。照明は全室分で20万〜40万円程度、エアコンは1台10万〜20万円前後、ネット回線の新設や引込工事費が数万円が目安です。このような生活必需品は引渡し直後に必要となるため、あらかじめ資金計画に含めておきましょう。
注文住宅の費用計画とライフプランの立て方
住宅ローンを組む際には長期的な支払いが続くため、子どもの教育費や老後資金とのバランスを考えたライフプラン設計が欠かせません。意識すべきポイントを紹介します。
教育費を見据えて無理のない住宅ローンを組む
住宅ローンの返済計画を立てる場合、子どもの養育費は余裕をもって見積もるのが大切です。文部科学省の調査によると、子ども一人あたりの教育費は幼稚園から大学卒業までで約1,000万円以上かかるとされています。
- 公立のみの場合：769万円
- 私立のみの場合：2,205万円
この金額には授業料や教材費だけでなく、学習塾や習い事などの費用も含まれます。特に大学進学にかかる費用は大きく、私立大学の場合、年間約150万円以上が必要になることも。
教育資金の積立てを早期に始めるのがおすすめです。学資保険や教育ローン、教育資金贈与の非課税制度など、さまざまな選択肢を検討しておきましょう。
世帯収支に合わせた返済プランを設計する
資金計画を立てる上で、家計に無理なくローン返済できるかが最も重要です。月々の返済額だけではなく、自分や世帯の年収に占める返済額の割合（返済負担率）をしっかりと把握しましょう。
住宅ローンの返済負担率は、年収の25〜30%以内が無理なく返せる目安といわれています。年収500万円世帯であれば、月々の返済額として約10〜12万円が限度です。ただし、年収により返済負担率の目安が異なるために注意が必要です。全体的には、年収が低いほど返済負担率の上限も低くなる傾向にあります。
老後資金とのバランスを意識する
住宅ローンと老後資金は、同時に準備することが重要です。ローン返済は、一般に30〜35年と長期に及びます。住宅ローンを組む平均年齢は44.3歳といわれていますが、44歳から35年間ローンを返済した際には定年を迎えています。ローン完済後から老後資金を貯め始めるのでは遅いでしょう。
理想は65歳までに完済しつつ、教育費や生活費も考慮して無理のない返済額を設定することです。退職金の一部を老後資金に残し、残りを繰上返済に充てたり、資産運用を組み合わせたりするのも効果的です。返済と貯蓄を並行し、ライフステージごとの支出を踏まえた計画を立てることで安心した老後につながります。
注文住宅の費用を抑えるポイント
注文住宅の費用は工夫次第で変わります。間取りや仕様の選び方、外構の進め方、見積もり比較の工夫など、無理なくコストを抑えるポイントを紹介します。
間取りをシンプルにする
費用を抑えるには、家の形や間取りをシンプルにすることが効果的です。
凹凸の多い間取りや複雑な外観は、資材や施工の手間が増えて建築費が高くなります。また部屋数を増やすと仕切り壁やドア、照明などが必要になり、同じ延べ床面積でもコストがかさみます。リビングダイニングを一体化させたり、廊下や小さな収納を減らしたりすることで、建具や設備費を削減しつつ動線もスムーズにできます。
家の形も、部分2階より1階と2階の床面積がそろった「総2階」の家の方が基礎や屋根の面積が小さく、工事費を抑えやすいでしょう。屋根は寄棟より切妻、切妻より片流れの方が部材と手間が少なく安価です。
シンプルな形と間取りを心がけることで、建築コスト削減と暮らしやすさの両立が可能です。
標準仕様を最大限活用する
メーカーや工務店の標準仕様を最大限に活用するのが費用削減に効果的です。
標準仕様は工務店が性能とコストのバランスを考慮して用意した仕様です。グレードアップによる予算超過を防げます。壁紙やフローリング、ドアやキッチン設備などは、標準仕様でも品質に問題がない場合が多く、予算を大幅に節約できます。
こだわりたい設備がある場合のみ、オプション追加すれば満足度を落とさずに最小限に費用を抑えることができます。まずは標準仕様を基にして、予算内で実現できるプランを検討しましょう。
外構工事は段階的に行う
外構工事は最低限必要な部分を整備し、高額な部分は住み始めてから段階的に追加していくのが効果的です。
例えば、駐車場は全面をコンクリート舗装する代わりにタイヤ部分だけを施工し、他は砂利敷きにすることでコスト削減に。アプローチは、必要最小限の幅と滑りにくい材質を選ぶと安全で経済的です。排水設備は建物保護に不可欠ですが、効率的な配置で費用を抑えられます。フェンスも全周ではなく、道路や隣地境界など必要箇所だけに限定すると無駄がありません。
外構工事は一度に全て整備せず、必要最低限から着手し、後で追加しながら費用を調整しましょう。
複数社で見積もり比較する
複数社から見積もりを取ることで、適正価格の把握や費用項目の比較、より良い提案の獲得が期待できます。業者は3社程度に絞って相見積もりを取り、内容を比較しましょう。一括見積もりサービスも活用できますが、あまり多くの業者に依頼すると、営業の連絡が大量に来てしまうため、気になる会社を絞り、負担を抑えるのがポイントです。
資産価値を守る注文住宅の建て方
不動産の資産価値は、土地の価格と建物の価値の2つの要素から成り立ちます。立地や構造、住宅性能に配慮することで、価値を長く保てる住まいを実現できます。
価格の下がりにくい土地を選ぶ
土地の条件は資産価値に直結するので、価値が下がりにくい土地を選ぶことが重要です。立地や周辺環境、学区、土地形状や方角などは将来の需要に大きな影響を与えます。購入時に慎重に確認しましょう。
なかでも最寄り駅は重要です。快速停車駅や乗換駅、ターミナル駅など交通利便性の高い駅周辺は価格が下がりにくい傾向にあります。また、評判の良い学区にある住宅地は需要が底堅く、不景気でも資産性を維持しやすいとされています。
土地形状では、間口が広く南向き接道の敷地が人気で、設計自由度や日照条件が良好です。角地は通風・採光に優れ、特に南東角地は評価が高くなります。
耐久性・メンテナンス性に優れた構造を選ぶ
建物は時間とともに劣化しますが、耐久性の高い構造を選ぶことで資産価値を守りやすくなります。
構法SEやラーメン構造など強固な柱と梁で建物を支える耐震性・断熱性の高い構法や、スケルトン・インフィル工法のように構造躯体と内装を分離して建物の長寿命化を図る手法が注目されています。
また外壁や屋根材、設備機器はメンテナンス性を重視して選ぶことで、将来の修繕費を抑えつつ価値を維持することが可能です。
長期優良住宅や省エネ基準に対応する
資産価値を高めるには、長期優良住宅認定や省エネ基準への適合も必要です。認定住宅は、税制優遇や住宅ローン控除などのメリットがあり、さらに市場での評価も高い傾向があります。断熱性能や省エネ性能の高い住宅は、将来の光熱費負担を軽減できる点も魅力です。このような基準に対応することで、快適に暮らしながら資産価値を長く保つことにつながります。
注文住宅の費用内訳と相場を理解して理想の家づくりを
注文住宅を建てる際にかかる費用は、土地取得費用・建物本体工事費・付帯工事費・諸費用の4つに分けられます。さらに地盤改良や家具家電といった追加費用も見落とせません。費用内訳と相場を理解し、自分たちのライフプランに合った理想の家づくりを実現しましょう。
建築市場は、注文住宅の施主と建築士・職人を直接つなぐマッチングプラットフォームです。建築士や職人に依頼できるだけでなく、家づくり全般のサポートも行っているため、初めての方でも安心して進められます。中間コストを抑えつつ理想の住まいを実現したい方は、ぜひ「建築市場」にご相談ください。
