注文住宅でつなぎ融資が不要な住宅ローンは？分割融資との違いや選び方を解説

注文住宅でつなぎ融資が不要になるのは、主に分割融資を利用するケースです。分割融資はつなぎ融資より金利が安い、手続きがシンプルになるといったメリットがあります。つなぎ融資・分割融資の違いやメリット・デメリット、選び方を解説します。

注文住宅の「つなぎ融資」とは？

注文住宅における「つなぎ融資」とは、住宅ローンが実行されるまでの間に、一時的に資金を借りる融資のことです。最初につなぎ融資の概要と、金利や条件を解説します。

住宅ローン実行前に一時的に借りる融資のこと

つなぎ融資とは、住宅ローンが実行される前に、一時的に銀行から借りる融資を指します。一般的な住宅ローンは、原則として住宅が完成し、引き渡された時点で融資が実行されます。

ところが、注文住宅の建築では、引き渡しが完了するまでの間に、先に支払わなければならない費用が生じます。

• 土地の購入代金
• 建築工事の着工金（手付金・契約時）
• 中間金（上棟時など、工事の進捗に応じて）

これらの費用を自己資金で賄えない場合に、住宅ローンの融資実行までの期間を「つなぐ」形で借り入れをするのがつなぎ融資の役割です。

つなぎ融資の返済方法には、以下の2つのタイプがあります。

返済方法	返済タイミング
利息のみを自己資金から毎月返済	利息は毎月、元金は住宅ローン実行時に一括返済
利息と元金をまとめて返済	住宅ローン実行時に一括返済

一般的には、つなぎ融資と住宅ローンを一本化し、利息と元金を住宅ローン実行時に一括返済する方法が主流です。利息のみ先に返済しておくと、後々の負担額を軽減できるというメリットはありますが、総返済額は変わりません。

なお、つなぎ融資は注文住宅を建てる際に利用するもので、建売住宅の場合は着工金や中間金が不要のため、つなぎ融資は使いません。

つなぎ融資の金利と条件

つなぎ融資は通常の住宅ローンと比較して金利が高めで、諸費用も発生します。一般的なつなぎ融資の金利相場は年利2%〜4%程度と、住宅ローンの金利に比べて高めに設定されています。

通常の住宅ローンは完成した建物を担保にしますが、つなぎ融資は無担保で実行されるため、金融機関にとってのリスクが高く、金利も割高です。

また、つなぎ融資は住宅ローンとは別の契約となるため、以下のような費用が発生します。つなぎ融資は3～4回組むのが一般的ですが、金融機関によっては諸費用が初回のみの場合と、融資ごとにかかる場合があります。

■主な諸費用と利用条件

項目	概要
事務手数料	融資の手続きにかかる費用。額は金融機関により異なります。
印紙税	金銭消費貸借契約書に貼付する収入印紙代。借入額に応じて決まります。
保証料	金融機関によっては、保証会社に支払う保証料が発生する場合があります。
融資限度額	つなぎ融資の限度額は住宅ローンの借入内定額や、土地代・建築費の各支払い項目（土地代100%まで、着工金は建築費の30%までなど）に応じて上限が定められています。
融資期間	住宅ローンの融資実行までの1年以内など、期限が設けられているのが一般的です。

つなぎ融資を利用する際は、金利負担や諸費用も含めた全体の資金計画をしっかりと立てることが重要です。また、つなぎ融資に対応している金融機関は限られているため、住宅ローンを申し込む金融機関に確認しておきましょう。

注文住宅でつなぎ融資が不要な住宅ローンはある？

注文住宅でつなぎ融資が不要になるケースとして、分割融資を利用する方法があります。分割融資の詳細と仕組みを解説します。

分割融資を利用すればつなぎ融資は不要

一部の金融機関が提供する、分割融資に対応した住宅ローンを選べばつなぎ融資は不要です。分割融資とは、1つの住宅ローン契約において、融資総額を複数回に分けて受け取る方法のことです。

通常の住宅ローンは、建物完成時に融資が一括で実行されます。一方、分割融資は注文住宅の建築プロセスに合わせて、必要な資金を複数回に分けて受け取ります。

後ほど詳しく解説しますが、分割融資はつなぎ融資より金利が低い、手続きがシンプルなどのメリットがあります。ただし、つなぎ融資が建物のプランが未定でも借りられるのに対し、分割融資はプランが決まっているのが前提となるケースが多いです。

分割融資の仕組み

分割融資はつなぎ融資とは異なり、住宅ローンの一部として扱われます。建物がない段階で住宅ローンを利用できる理由は、融資の対象となる土地に抵当権を設定するためです。

一般的な住宅ローンは、土地と完成後の建物の両方に抵当権を設定します。分割融資を利用する場合、購入した土地に金融機関が抵当権を設定します。これにより、金融機関は担保（土地）を確保できるため、建物が完成していなくても融資を実行できるのです。

その後、建物が完成して引き渡しの際、完成した建物にも抵当権が設定されます。これにより、土地と建物の両方を担保とする住宅ローン契約が完全に成立します。

つなぎ融資は原則無担保で実行されるため、金利が割高になるのに対し、分割融資は土地に抵当権を設定して担保を確保するため、金利が低いのが特徴です。

注文住宅でつなぎ融資は不要？利用しないメリット

注文住宅でつなぎ融資を利用しない場合のメリットは、金利や手数料の負担を抑え、手続きを簡略化できる点にあります。分割融資を利用した場合は、期間中も生命保険の対象となり、条件次第で住宅ローン控除が適用されるのもメリットです。

金利負担・手数料を削減できる

注文住宅でつなぎ融資を利用しないと、金利負担や手数料を削減できるのは大きなメリットです。つなぎ融資は、通常の住宅ローンと比べて金利が高く、手数料なども発生します。特に工事が遅れるなどして、つなぎ融資の利用期間が延びると、高金利の利息負担が増えるのが難点です。

分割融資を利用した場合、住宅ローンと同じ低い金利が適用されるため、つなぎ融資と比べて金利負担を削減できます。

また、そもそも融資を利用せず、自己資金で土地購入代金や中間金などを支払う場合、融資の契約時に発生する事務手数料や印紙税などが不要になります。

住宅ローンの手続きが1回で済む

つなぎ融資を利用せず、分割融資を選択した場合、住宅ローンの手続きが1回で済むというメリットがあります。つなぎ融資であれば、最初につなぎ融資の契約を行い、住宅が完成した際に住宅ローンの本契約を行うため、契約手続きが2回発生します。

分割融資の場合、1本の住宅ローン契約で、融資の実行タイミングを土地購入時や中間金支払時などに分けるだけです。これにより、契約にかかる手続きや審査の手間を一度で済ませられます。

分割融資の期間も生命保険の対象となる

つなぎ融資ではなく分割融資を利用すると、生命保険の対象期間が増えることもメリットです。通常の住宅ローンには、契約者に万一のことがあった場合に、ローンの残債が弁済される「団体信用生命保険（団信）」が付帯されます。

つなぎ融資は住宅ローンと別の契約であるため、原則として団信の対象外です。一方、分割融資は住宅ローンの一部として扱われるため、初回の融資実行時点から団信の適用対象となるケースが多く、病気や死亡といったリスクに強いと言えるでしょう。

条件によっては住宅ローン控除の対象となる

注文住宅における分割融資は、条件次第で住宅ローン控除の対象となります。住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高に応じて税金が控除される制度です。

つなぎ融資の場合、住宅を取得するための借入ではないため、住宅ローン控除の対象外です。分割融資の場合は、住宅ローンの一部として実行されるため、土地取得から2年以内に居住を開始するなど、一定の要件を満たせば控除の対象となります。これにより、居住開始後すぐに税制優遇のメリットを享受できるでしょう。

つなぎ融資を利用しないデメリット

注文住宅でつなぎ融資を利用しない場合、一般的に分割融資や土地先行融資といった、住宅ローンを複数回に分けて実行する融資形態を選びます。これには多くのメリットがありますが、注意しておきたいデメリットも存在します。

建物プランの確定後融資するケースが多い

つなぎ融資を利用せず分割融資を利用する場合は、融資総額が確定した住宅ローンの一部として実行されるため、建物の設計などを早期に確定させる必要があります。

土地購入時点で建物の詳細なプランが固まっていない場合、融資の実行が遅れたり、プランの変更が難しくなったりする可能性があります。

つなぎ融資は短期の別契約であるため、比較的柔軟に利用開始できる金融機関もあります。ですが、分割融資は住宅ローン全体の審査が前提となるため、手続き開始時期が後ろ倒しになりがちです。

登録免許税の軽減措置は対象外となる

注文住宅でつなぎ融資を利用しない場合は、登録免許税の軽減措置の対象外となる点に注意が必要です。つなぎ融資は無担保または担保設定なしで実行されるため、土地購入時の抵当権設定登記にかかる登録免許税において、税率0.1%の軽減措置を受けることができます。

しかし、つなぎ融資を利用しない分割融資では、土地の購入時に担保として土地に抵当権を設定する必要があります。この土地への抵当権設定登記は軽減措置の対象外となるため、本来の税率（0.4%）が適用され、登記費用が高くなる可能性があります。

家賃と住宅ローンを二重返済する可能性がある

つなぎ融資を利用しない場合、家賃と住宅ローンの二重返済の可能性があることにも注意しておきましょう。分割融資の場合、初回の融資（土地購入資金など）が実行された時点から、その金額に対する返済が開始されるのが一般的です。

このため、住宅の完成・入居までは、現在住んでいる住宅の家賃に加えて、分割融資の返済が始まります。二重返済により、一時的に負担が増大する可能性が高いでしょう。

抵当権の手続きは2回に増える

分割融資は、土地と建物を段階的に担保に取る必要があるため、抵当権の設定手続きが2回必要になります。登記手続きが煩雑になり、司法書士への報酬や登録免許税などの諸費用も二重に発生します。

対応できる銀行が限られる

つなぎ融資は多くの金融機関で取り扱いがありますが、分割融資に対応した住宅ローンを提供している金融機関は、通常の住宅ローンに比べると数が限られます。

特にネット銀行や信用金庫では未対応のケースが多く、金融機関の選択肢が狭まります。分割融資を検討する場合は、事前に対応している金融機関を調べておくと安心です。

【徹底比較】つなぎ融資と分割融資、結局どっちがいい？

ここまで読んで、「結局、つなぎ融資と分割融資はどっちがいいの？」と悩んでしまう方もいるかもしれません。つなぎ融資と分割融資のどちらが適しているかは、資金計画や重視するポイントによって異なります。つなぎ融資と分割融資を徹底比較しながら、おすすめのケースを紹介します。

つなぎ融資と分割融資の違い一覧

項目	つなぎ融資	分割融資
利用条件	プラン未確定でも融資可能	プラン確定が条件
金利	高め（年2～4%程度）	住宅ローンと同じで低め
担保	無担保	土地購入時に土地に抵当権を設定
契約回数	住宅ローンと合わせて2回必要	原則1回
団信	対象外	初回実行時から対象
住宅ローン控除	対象外（住宅ローンと一本化すれば対象）	対象（条件あり）
登記費用	軽減措置が適用される	軽減措置が適用されない
取り扱い銀行	多い	少ない

つなぎ融資と分割融資の金利シミュレーション

つなぎ融資と分割融資の金利をシミュレーションして、負担の違いを見てみましょう。

【シミュレーションの前提条件】

項目	条件
つなぎ融資金利	年3%
分割融資金利	年0.6%
土地購入代金	1,500万円
工事着工代金	500万円
上棟完成代金	500万円
融資総額	2,500万円
建築期間	6ヵ月（各支払いの間隔を2ヵ月と仮定）

1. つなぎ融資の利息シミュレーション

つなぎ融資は、各融資の実行日から住宅ローン実行日までの期間、利息（年3.0%）が発生します。

融資実行日	融資額	借入期間	利息計算	利息額
土地購入時	1,500万円	180日	1,500万円×3%×180日÷365​	約221,918円
工事着工時	500万円	120日	500万円×3%×120​日÷365	約49,315円
上棟完成時	500万円	60日	500万円×3%×60日​÷365	約24,658円
つなぎ融資合計	2,500万円	–	–	約295,891円

2. 分割融資の利息シミュレーション

分割融資は、各融資の実行日から住宅ローン実行日までの期間、利息（年0.6%）が発生します。

融資実行日	融資額	借入期間	利息計算	利息額
土地購入時	1,500万円	180日	1,500万円×0.6%×180日​÷365	約44,384円
工事着工時	500万円	120日	500万円×0.6%×120​日÷365	約9,863円
上棟完成時	500万円	60日	500万円×0.6%×60日​÷365	約4,932円
分割融資合計	2,500万円	–	–	約59,179円

3. 利息額の比較

融資形態	利息総額 (概算)	差額
つなぎ融資	約295,891円	約236,712円
分割融資	約59,179円	–

このシミュレーション結果では、分割融資がつなぎ融資と比較して、約23.7万円の利息負担を抑えられます。ただし、あくまで利息額のみの比較であり、この差額（約23.7万円）と、分割融資で発生する登録免許税の差額や手数料総額を比較し、トータルコストで判断することが重要です。

つなぎ融資がおすすめなケース

つなぎ融資がおすすめなのは、建物のプランが未確定なケースです。土地を先に購入したいが、建物の請負契約が遅れるなど、プランの確定が遅れている場合、分割融資の要件を満たせない可能性があります。その点、つなぎ融資は柔軟に利用開始できるのが強みです。

また、分割融資と比べて、土地の抵当権設定にかかる登録免許税の軽減措置を受けられるため、登記費用を重視したい場合に有利になることがあります。建築期間が短く、団信の非適用期間をあまり気にしない場合や、すでに十分な保険に加入している場合も、つなぎ融資がおすすめと言えるでしょう。

分割融資がおすすめなケース

分割融資がおすすめなのは、金利負担を最小限にしたいケースです。分割融資は、つなぎ融資より低い住宅ローン金利が適用されるため、利息の総支払額を抑えたい場合に最適です。

土地購入時などの早い段階から団信に加入できるため、万が一の際の保障を重視したい場合にも安心です。契約が1回で済むので、多忙で手続きをシンプルにしたい場合にも適しています。

最終的にどちらを選ぶかは、自己資金の状況、建築期間の長さ、金融機関の選択肢などによっても変わります。悩む場合は、一度専門家に相談するのがおすすめです。

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仕組みを知り、注文住宅のつなぎ融資が不要か判断しよう

注文住宅でつなぎ融資が不要なケースには、分割融資を利用するか、自己資金で賄う方法があります。つなぎ融資と分割融資にはそれぞれメリット・デメリットがあるので、記事で紹介した内容も参考に、不要なコストを抑えて賢く家づくりを進めていきましょう。

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