土地なしの住宅を一から作る時に気になるのは、金銭面の負担ではないでしょうか。土地と建物の両方にお金がかかるため、どうしても高額になりがちです。本記事では、土地を所有していない状態から注文住宅を建てる時の相場や、かかる費用の内訳、費用を抑えるポイントについて解説します。
土地なしで注文住宅を建てる場合の相場は？
注文住宅を建てる際、土地を持っていない「土地なし」の状態で家づくりをスタートする場合は、建物の建築費に加えて土地の購入費もかかります。実際にどのくらい費用がかかるのか、全国平均や地域別の相場を確認していきましょう。
土地なしで建てる場合の全国平均は、4903.4万円
土地を持っていない状態で注文住宅を建てる場合は、土地代と建築費の両方がかかります。住宅金融支援機構の「2023年度集計表」によると、平均値は4903.4万円。その内訳は、建設費用が3405.8万円、土地取得費が1497.6万円です。
割合で出すと、建築費が約69％、土地代が約31％なので、注文住宅を建てる際の費用感は、この数値を目安にするといいでしょう。
地域によって大きな差がある
注文住宅を建てる際にかかる費用の相場は、前項で触れた全国平均値を参考にすると良いですが、住んでいる地域によって差があることは理解しておきましょう。以下の表は、住宅金融支援機構の「2023年度集計表」をもとに、地域別の建築費用と土地取得費を一覧にしたものです。
| 地域 | 建築費（万円） | 土地取得費万円 | 合計（万円） |
| 北海道 | 3,854.0 | 1,111.3 | 4,965.3 |
| 東北 | 3,214.8 | 835.3 | 4,050.1 |
| 北関東信越 | 3,456.7 | 802.8 | 4,259.5 |
| 南関東 | 3,387.4 | 1,919.3 | 5,306.7 |
| 東海 | 3,556.1 | 1,398.3 | 4,954.4 |
| 北陸 | 3,015.4 | 853.3 | 3,868.7 |
| 近畿 | 3,414.5 | 1,850.8 | 5,265.3 |
| 中国 | 3,426.3 | 1,000.8 | 4,427.1 |
| 四国 | 3,081.7 | 921.6 | 4,003.3 |
| 北部九州 | 3,466.2 | 1,119.9 | 4,586.1 |
| 南九州 | 3,314.5 | 899.6 | 4,214.1 |
一覧を見ると、建築費に大きな差は見られませんが、土地代に差があることが分かります。南関東（東京・神奈川など）と近畿（大阪・京都）で土地取得費が特に高く、それに伴い合計も5,000万円を超えています。
一方、北海道・東北・中国・四国・九州エリアは土地取得費用が低めなので、総額も抑えられているのが特徴的です。
土地なし注文住宅以外の選択肢との相場の違いは？
注文住宅は自由度が高い分、費用も時間もかかる傾向にあります。特に「土地なし」の状態でスタートする場合は、土地代と建築費の両方が発生するため、相場も高くなりがちです。ここでは、「土地あり注文住宅」と「建売住宅」の相場と比較しながら、特徴と違いを押さえていきましょう。
土地あり注文住宅
家を建てるための土地を所有している「土地あり」の状態で注文住宅を建てるケースもあります。その全国平均値は、3863.4万円です。土地なしと同様、地域別の数値も見てみましょう。
| 地域 | 建築費（万円） | 土地取得費（万円） | 合計（万円） |
| 北海道 | 4,598.7 | 20.6 | 4,619.3 |
| 東北 | 3,479.9 | 0.0 | 3,479.9 |
| 北関東信越 | 3,618.3 | 0.0 | 3,618.3 |
| 南関東 | 4,040.4 | 3.3 | 4,043.7 |
| 東海 | 3,916.2 | 4.4 | 3,920.6 |
| 北陸 | 3,603.3 | 0.0 | 3,603.3 |
| 近畿 | 4,142.1 | 0.0 | 4,142.1 |
| 中国 | 3,900.1 | 0.0 | 3,900.1 |
| 四国 | 3,275.3 | 8.2 | 3,283.5 |
| 北部九州 | 3,765.5 | 0.0 | 3,765.5 |
| 南九州 | 3,406.2 | 0.0 | 3,406.2 |
土地を所有している状態であれば、土地取得費が基本的にはかからないので、総費用を抑えられます。なかには、土地なしの費用と1,000万円以上の差が開く地域もあります。
建売住宅
建売住宅とは、土地と建物をセットで購入できる家のことで、購入費用の全国平均値は3603.2万円です。以下に、地域別の数値を一覧にしました。
| 地域 | 所要資金額（万円） |
| 北海道 | 3,580.9 |
| 東北 | 2,745.2 |
| 北関東信越 | 2,562.9 |
| 南関東 | 3,988.5 |
| 東海 | 3,122.2 |
| 北陸 | 2,829.2 |
| 近畿 | 3,720.8 |
| 中国 | 3,056.0 |
| 四国 | 2,890.5 |
| 北部九州 | 3,239.8 |
| 南九州 | 3,249.2 |
建売住宅は、設備や設計が決められているため、注文住宅に比べて自由度は低いですが、その分費用を抑えられます。表から分かるように、南関東や近畿地方は費用が高めですが、北関東・甲信越・東北・四国地方は、比較的安価で購入できます。
土地なしの注文住宅が向いている人は？
家の建て方にはさまざまな選択肢があります。なかでも土地なしの注文住宅が向いているのは、こだわりを持っている人です。ここでは、土地なし注文住宅の購入が向いている人の特徴について詳しく紹介します。
家づくりにこだわりがある人
注文住宅は自由度が高い分、土地選びや家のプラン設計などに時間と手間がかかります。「それであっても、自分や家族にぴったりの家を作りたい」とこだわり抜きたい人は、土地なしの注文住宅が向いているでしょう。
また、理想の住宅について細かくイメージできていなくても、「家を建てるときはこれだけは譲れない」と、こだわっているポイントが1つでもあれば、土地なしの注文住宅を選択肢に入れてみるといいでしょう。
予算と時間に余裕がある人
土地なし注文住宅は、こだわりを詰め込む分、お金と時間がかかります。何度も打ち合わせを重ねなければならないので、労力も費やされるでしょう。また、土地探しから始めならず、理想の土地が見つからなければ、当然家も建てられません。順調に土地が決まったとしても、着工までに1年かかるケースもあります。
これらのことから、時間だけでなく予算にも余裕がある人が特におすすめです。
家を建てたい理想の土地のイメージを持っている人
土地なし注文住宅の場合は、家を建てるための土地を決めないことには始まりません。通勤や子供の学区、また環境に考慮した場所に家を建てたいという思いが強ければ、自分の住みたい地域や場所に理想の住宅を建てられる、土地なし注文住宅が向いているといえるでしょう。
なお、「ここに建てたい」「こんな家がいい」という理想はもちろんですが、地盤のゆるさや災害のリスクも考慮したいという人にも、土地なし注文住宅は賢い選択肢です。地盤があまり強くないところや、浸水や土砂災害のリスクが低いところを避けて慎重に選べば、高い満足度を得られるでしょう。
土地なしの注文住宅にかかる費用の内訳は？
土地なし注文住宅には、土地の購入費や本体の工事費、付帯工事費など、さまざまな費用がかかります。総額で数千万もの金額になるため、予算設定の際にはその内訳を正しく把握しておくことが大切です。各費用の内訳とその概要を見ていきましょう。
土地の購入費
所有している土地がないため、まず土地の購入が必要です。多くは、不動産会社からの仲介で土地を購入するケースが多く見られます。そのため、純粋な土地代以外にも、土地購入に関する手続き周りの諸費用も必要です。この諸費用は、土地代金の5〜10％を占めています。
| 内訳 | 概要 |
| 土地取得費 | 土地の費用 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に仲介してもらった場合の手数料「土地代金×3％+6万円+消費税」で算出 |
| 印紙税（土地の売買契約書に貼布） | 土地の売買やローンの契約書に必要 |
| 登録免許税 | 所有権の移転手続きに必要な手数料 |
| 司法書士報酬 | 各種手続きを司法書士に依頼する場合に必要な費用 |
| 不動産取得税 | 不動産を取得した人に課せられる税金軽減税率が適用されている間は、「固定資産評価額×3％」の計算式で算出 |
| 固定資産税・都市計画税 | 土地を所有するにあたってかかる税金売主が負担した分を、引き渡し日を起点として日割り精算 |
| ローンの手数料 | ローンを利用する場合に必要な手数料 （事務手数料や保証料） |
| 農地転用費用（必要に応じて） | 農地として登録していた土地を宅地として購入する際の手続きに必要 |
| 測量費用（必要に応じて） | 隣地との境界が不明瞭な場合に行う測量費用 |
建物本体の工事費
建物本体の工事費は、総費用の70％を占めています。具体的な費用の内訳は以下の通りです。
| 内訳 | 概要 |
| 仮設工事 | 足場を作るための工事電源や仮設トイレの確保と設置 |
| 基礎工事費 | 建物の土台となるコンクリート部分の工事 |
| 構造工事（木工事など） | 加工、組み立て、取り付けを行う工事 |
| 外壁・内装工事 | 外壁や屋根の塗装、フローリングやクロス貼りなどの内装工事 |
| 設備工事 | 電気設備を設置するための工事 |
| 設計料 | 間取りやデザインを設計した建築費への報酬 |
| 建築確認申請費用 | 法令に反する設計になっていないかを確認するための申請費用 |
付帯工事費
家づくりには建物本体以外を整備するための「付帯工事」も必要です。費用の目安は、総費用の15〜20％。主な費用の内訳は以下の通りです。
| 内訳 | 概要 |
| 外構工事 | 駐車場や門、塀などの工事にかかる費用 |
| ライフラインの引き込み工事 | 上下水道やガスの引き込み工事にかかる費用 |
| 照明・カーテンなど家具・家電の設置費用 | 家具家電に加えて、電気をまとめる配電盤を設置する費用※付帯工事費に含まれないケースもある |
| 地盤調査や地盤改良工事 | 地盤調査や、前の家が建っている場合は、それを解体するための費用 |
なお、ハウスメーカーによって分類の仕方が異なるので、見積もりを取った後は内容をしっかり確認しましょう。
その他の費用
土地の購入費や工事費以外にも、以下のような費用がかかります。
| 内訳 | 概要 |
| 保険料 | 火災保険・地震保険の保険料住宅ローン契約時に加入する |
| 地鎮祭・上棟式 | 着工前に行う地鎮祭や、骨組み完成後に行う上棟式の費用 |
| 家具や家電の購入費 | 新居用の家具家電の購入費用 |
| 引っ越し費用 | 新居への引っ越し費用仮住まいへの引越し費用も含む |
| 挨拶用の粗品 | 引越し後、近隣への挨拶に持っていく粗品 |
土地なし注文住宅の費用を抑えるポイントは？
土地代と建築費用の両方がかかるため、どうしても総額が大きくなってしまうものです。負担を減らすためにも、「総額を調整したい」と考える人もいるでしょう。そのような場合は、土地の選び方や返済の仕方を工夫するのに加え、国の補助金制度も上手に利用するのがおすすめです。
土地代の割合を見直す
総予算に対する土地代の割合は約30％が平均です。そのため、土地の費用が抑えられれば、総予算も抑えられます。土地代を抑える方法は以下のようにさまざまです。
郊外の土地を選ぶ
人気のエリアは土地の価格も高めです。そのため、少し離れた郊外の土地を選ぶことで、土地代を抑えられます。人気エリアから離れることで、交通量や人の行き来が少なく、落ち着いた住環境で生活できる点も魅力です。
コンパクトな土地を購入する
面積を抑えたコンパクトな整形地を選ぶことでも、土地代を節約できます。前項で見たように、土地代は地域によっての差が大きいのが特徴です。特に土地代が高いところは、なるべくコンパクトな土地を購入して、空間を有効活用した家を建てることで総費用を抑えられるでしょう。
小さめの土地でも、3階建てや4階建てのように縦方向に家を伸ばせば、床面積を広げられます。
不整形地を選ぶ
土地の形や場所によっても費用を抑えられます。不整形地とは正方形のようにきれいな形をしていない土地のこと。以下のようなものが挙げられます。家を建てる際、間取りに制限が出る可能性があることから、土地の価格が低めです。
＜旗竿地＞
道路から路地のように伸びる土地の先に、ある程度の広さがある土地のこと。竿と旗がセット担っているような形から、この呼び名が付けられています。路地のように伸びているところには、建物が建てられない分、土地を安く購入できます。
ただし、路地幅が狭いと、機材や資材などの搬入が難しく、その分建築費用が上乗せされる可能性がある点には注意が必要です。
＜台形地＞
四辺の長さがそろっていない形の土地です。辺の長さによって、土地の評価が変わります。また、形そのものがいびつであるがゆえに、間取りが自由に決められず、土地代が低くなります。
＜三角地＞
三角地は角地にあることが多い土地です。周囲が開けている場合が多く、日当たりを確保しやすいというメリットがあります。一方、三角の土地に建物を建てるのは難しく、土地代を抑えられても、設計費や建築費に費用がかかる可能性があるでしょう。デッドスペースを上手に活用することが、この形を生かすコツです。
＜傾斜地＞
平坦ではなく傾斜が付いている土地のことです。日当たりや風通しは確保できる点は魅力です。傾斜を活かして、半地下にしたりスキップフロアを取り入れたりもできます。
ただし、安全性を高めるために、地盤改良のための擁壁コンクリート工事や基礎工事の費用が、通常よりも高くなる可能性があります。
整備されている土地を選ぶ
費用の内訳で解説したように、新しい家を建てる際は、上下水道やガスなどのライフラインの引き込みが必要です。これらの工事には、50〜100万円程度の費用がかかってしまいます。また、土地によっては地盤改良が必要な場合もあるでしょう。これらの工事費用を抑えるには、すでにライフラインが引き込まれている土地や改良の必要がない整った土地を選ぶことがポイントです。
繰上げ返済を検討する
住宅ローンを組んでいる場合、利息が発生します。この利息の支払額を抑えることも有効です。収入が増えた場合や、経済的な余裕ができたタイミングで、繰上げ返済することを検討してみましょう。
なお、繰上げ返済には、返済期間を短縮するタイプと、毎月の支払額を減らすタイプがあります。より利息を減らしたい場合は、返済期間を短縮するタイプを選ぶのがおすすめです。
国の補助金制度を活用する
注文住宅の費用を抑えるには、補助金制度を上手に活用するのもおすすめです。以下に、使える補助金の一部を一覧にしてまとめました。
| 補助金制度 | 対象となる住宅・条件 | 補助金額 |
| ZEH支援事業 | ZEH水準住宅 | ZEH：55万円ZEH＋：90万円 |
| 子育てグリーン住宅支援事業 | GX志向型住宅長期優良住宅ZEH水準住宅 ※長期優良住宅とZEH水準住宅は、子育て世帯と若者夫婦世帯が対象 | GX志向住宅：最大160万円長期優良住宅：80万円（＋古家除却20万円）ZEH水準：40万円（＋古家除却20万円） |
| 給湯省エネ2025事業 | 高効率給湯器を導入する新築住宅 | 高効率給湯器：6～16万円／台 |
なお、補助金の内容が変更になる場合があるため、申請前には必ず公式サイトやハウスメーカーで確認するようにしましょう。
土地なしで注文住宅を建てる際のおおまかな流れは？
土地なしで注文住宅を建てたくても、全体の流れがよく分からないという人もいるでしょう。土地探しから建物が完成するまで、一から自分で作り上げるため、段階を踏むことが大切です。スムーズに計画を進めるためにも、一般的な流れをチェックしておきましょう。
予算を含めた家づくり全体の計画を立てる
まず、家づくりにかかる総予算を決め、自己資金と住宅ローンの予定額の割合も考えましょう。総予算のうち、土地と建築物にそれぞれどれくらい費用をかけるかのバランスも考えなくてはいけません。一般的には、建築費が70％、土地取得費が30％が目安です。この割合を大きくはずれないようにすることで、費用のバランスを保てます。
まずは、全体にかけられる総予算を出してから、どのくらいの割合にするのが良いか検討しましょう。
加えて、諸費用についても把握しておきましょう。諸費用は住宅ローンに組み込めないケースが多いため、基本的には現金での支払いが必要です。ただし、金融機関によっては、諸費用も住宅ローンに組み込めるプランもあるので、利用する場合は事前に確認しておきましょう。
建築会社を選ぶ
家づくりのパートナーでもある建築会社選びは、複数の候補の中から慎重に選びましょう。建築の依頼先は、住宅メーカー・工務店・設計事務所の3つ。それぞれの特徴を理解しておくことも必要です。
| 建築会社の候補 | 特徴 |
| 住宅メーカー | ・自由度は低いが品質が安定している・工期が短め・アフターサービスが充実 |
| 工務店 | ・価格設定が低め・自由度が高い・会社によって品質が異なる |
| 設計事務所 | ・価格設定が高め・デザイン性の高い家が実現 |
候補を2〜3社に絞ったら相見積もりを依頼して、しっかりと比較検討しましょう。また、担当の人としっかりと話をして、こちらの話を聞いてくれるか、信頼できるかの見極めも重要です。
住宅ローンの事前審査を受ける
土地の購入と本体の建築の両方に住宅ローンを利用する場合は、土地を取得する前に事前審査を受けておきます。これは、融資可能かどうかを判断してもらうために必要な手続きです。なお、審査には1週間程度かかるため、余裕を持って手続きを進めましょう。
事前審査に必要なものは、本人確認書類や収入証明など。あくまで事前審査のため、見積もりやプランは必須ではなく、提出が必要であっても「仮」のものでかまいません。
土地を選んで売買契約を結ぶ
理想の家を建てるためには、土地選びが重要。家づくりの中で、特に時間がかかるステップともいえます。以下のポイントを押さえたうえで、理想の土地を見つけましょう。
- 土地の大きさや形状
- 利便性、生活環境
- 日当たりや災害時のリスク
- インフラ整備 など
自力で土地を探すのも一つですが、知識があまりないまま自己判断で進めると、大事な土地選びに失敗してしまう可能性があります。住宅メーカーに手伝ってもらったり、家を建てるエリアにある不動産会社に依頼したりすることで、建てたい家と相性の良い土地を見つけられるでしょう。
土地が決まったら、以下のステップで売買契約を行います。
- 買付証明書の提出（任意）
- 土地売買契約
- 引き渡し
契約の際、手付金や仲介手数料の支払いが発生する場合があります。慌てないように、必ず内容を確認しておきましょう。
なお、購入した土地によっては、地盤調査やそれに伴う改良工事が必要になります。地盤が弱い場合は、工事に数十万〜200万円程度の費用がかかることもあるため、それも踏まえた土地探しが重要です。
原則として、調査は土地を購入した後に行われます。しかし、土地の売主の了承があれば、事前に調査することも可能なため、一度相談してみるといいでしょう。
プラン設計と工事請負契約の締結
建築会社と話し合いを進めて、具体的な家づくりのプランを設計に進みます。家の外装や内装、設備などの細かいところまでを決め、合わせてどのようなスケジュールで建築を進めるかも話し合います。
なお、着工してしまうと変更が難しいため、契約前の打ち合わせが非常に重要です。綿密な打ち合わせを重ねて、細かいところまでを丁寧に決めてください。
プランが決まったら、いよいよ工事請負契約の締結です。契約書には、見積もりや設計図も記載されているので、間違いがないかしっかり確認しておくことが必要です。
その後、契約書などの書類を提出して、住宅ローンの本審査に入ります。
着工し、完成後引き渡す
土地の代金がローンなどで支払われたら、土地が引き渡され着工に進みます。着工後は、時折現場に足を運んで、工事の進捗を確認するのがおすすめです。実際に行って確かめることで、疑問点を早急に解決できるでしょう。
すべての工事が終わったら、竣工検査を行い、計画通りの建物になっているかなどのチェックを行います。この時点で不具合がある場合は、修復作業に入ります。修復箇所を含めて最後にチェックして、問題がなければ引き渡しです。
土地なし注文住宅に関するQ＆A
土地なしで注文住宅を建てる時に気になるのが、「お金」と「土地探し」です。
「頭金はどれくらい用意しておくと良いのか」「理想の土地が見つからない時はどのように対処したら良いのか」といった、よくある悩みを見ていきましょう。
必要な頭金はどれくらい？
「2024年度 フラット３５利用者調査」では、土地取得費と建築費の総額に対する、有資金と頭金（手持金）の割合を一覧にしています。このデータによれば、土地も含めて注文住宅を購入した人の場合、所要資金に対して9.2％の頭金を用意していることが分かります。
例えば、土地取得費と建築費の総費用が3,000万円の場合、そのうち9.2%にあたる276万円が頭金の目安。残りの2,724万円を住宅ローンでまかなう形です。
頭金なしで注文住宅を購入することも可能ではありますが、審査が厳しくなるほか、毎月の返済の負担が増えてしまいます。また、返済期間が長くなることで、金利変動の影響も受けやすいでしょう。
一方、頭金を用意しておけば、借入額や金利を抑えられるので、安定して返済できます。
理想の土地が見つからない時の対処法は？
土地探しに苦戦していて見つからない場合は、探し方に問題がある可能性があります。自力で土地を探しているのであれば、地域密着型の不動産会社に、土地探しを手伝ってもらうのも一つです。
土地選びの方法を見直してみるのも良いでしょう。条件を洗い出し、特にどれを優先したいか絞り込むことで、選択肢が広がるケースもあります。また、更地だけではなく建物付きの土地を検討してみるのもおすすめです。解体工事こそ必要になりますが、良い条件の土地に巡り会えるかもしれません。
土地なし注文住宅の相場を把握して、家づくりを計画しよう
土地なしで注文住宅を建てるには、土地代と建築費がかかるため総費用は大きくなりがち。しかし、計画の立て方や土地の選び方、補助金の活用によって、負担を抑えることは可能です。また、全体の流れを把握しておけば、予算やスケジュールの見通しを立てやすくなります。理想の暮らしを実現するために、土地なし注文住宅の相場を把握したうえで、準備を進めましょう。
