注文住宅と建売住宅はどっちがいい？特徴と費用を徹底比較

マイホームを検討する際、「注文住宅と建売住宅のどちらが良いのか」と悩む方も多いのではないでしょうか。注文住宅と建売住宅では、費用や間取りの自由度、入居までの期間などさまざまな違いがあります。ここでは、注文住宅と建売住宅の特徴を比較しながら、よくある疑問をQ＆A形式で解消していきます。

注文住宅と建売住宅の違いは？

一戸建てには大きく分けて、「注文住宅」と「建売住宅」の2種類があります。両者は土地の購入方法や間取り・設備の自由度、費用や入居までの期間に違いがあります。まずは、それぞれの違いを見ていきましょう。

1. 土地の購入方法の違い

注文住宅と建売住宅の大きな違いが、土地の購入方法です。注文住宅は、施主が自分で土地を購入し、施工会社に建物を建ててもらう方法です。一方で、建売住宅は最初から土地と建物がセットで販売されています。

さらに、注文住宅の土地は「建築条件なし」と「建築条件付き」があります。建築条件なしの土地は、自由に施工会社を選べますが、条件付きの場合は指定された施工会社への依頼が必要です。

また、建売住宅は基本的に建物が完成済みの状態で販売されますが、中には未完成のケースもあります。未完成の場合でも、建物が法律に即しているかどうか審査が通っている状態なので、基本的に設計の変更はできないと考えておきましょう。

■建築条件付き土地とは 建築条件付き土地とは、土地を購入する際に「一定期間内に指定された施工会社で住宅を建てる」という条件が付いている土地のことです。土地を売ってから建てるため、「売建（うりたて）住宅」とも呼ばれます。「一定期間」については、契約から3ヵ月以内に建物の請負契約を結ぶケースが多く見られます。 建築条件なしの注文住宅ほど自由度は高くありませんが、条件なしの土地と比べて安く購入しやすいこと、建売住宅よりも間取りや仕様をある程度選べることが特徴です。 ただし、建築会社が指定されているため、会社によっては建物のプランが決められており、自由に設計できない場合もあります。

2. 間取り・設備の自由度の違い

注文住宅と建売住宅では、間取りや設備の自由度も異なります。注文住宅は建築条件の有無や形式（自由設計型か規格型か）により自由度は異なるものの、施主が間取りや設備を選べます。

一方で、建売住宅は完成済みの物件を購入するため、施主が間取りや設備を決めることはできません。建物が未完成の状態の取引でも、設計は施工会社が担当し、施主の意志は反映されないのが基本です。

■自由設計型と規格型 注文住宅の形式には、大きく分けて「自由設計型」と「規格型」があります。自由設計型は間取りや外観、設備などを施主の希望に合わせて柔軟に決められるスタイルです。オーダーメイド感が強く、家族の希望を実現させやすいのが特徴です。 規格型は、あらかじめ用意されたプランから選択するセミオーダー形式です。間取りやデザインの自由度は下がりますが、コストを抑えやすく、打ち合わせや工期も短く済みます。

3. 費用の違い

費用面では、一般的に建売住宅のほうが注文住宅より、費用を抑えやすいと言われています。全国平均の建設費を見ても、注文住宅は約3,900万円、建売住宅は約3,500万円（土地取得費を含まず）となっており、約400万円の差があります。

参考：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査」

建売住宅は建材や設備に同じものを使い、まとめて仕入れるなどして材料費の削減が可能です。注文住宅は基本的にオーダーメイドのため、建材の大量仕入れができず、人件費もかかり建築費用が高額になりやすいです。

ただし、注文住宅でもセルフビルド（ハウスメーカーなどを経由せず、自分で建築士や職人に依頼する方法）を選択すれば、効果的に費用をコストカットできるでしょう。

また、建売住宅は土地もセットで購入するため、費用の支払いを一括で済ませやすく、全体の金額を把握しやすいという特徴があります。対して注文住宅は、建物の建築費用とは別に土地の購入費用が必要になるため、総額を把握しにくいかもしれません。ただし、土地を安く購入してその分を建築費用に充てるなど、予算を柔軟に調整しやすいというメリットもあります。

■建売住宅と分譲住宅の違いは？ 物件を探すときに、「分譲住宅」という言葉を聞いたことがある人も多いのではないでしょうか。分譲住宅とは、不動産会社がまとめて仕入れた土地を区画整理し、複数の住宅を建てて販売するものの総称です。 建売住宅が1棟単位で販売されることが多いのに対し、分譲住宅は大規模な土地を分割して建てられるため、街並みに統一感が出やすいという特徴があります。ただし、どちらも完成済みの建物と土地をセットで販売する形式であり、明確な違いはないので、同じものと考えて問題ないでしょう。

4. 入居までの期間の違い

注文住宅と建売住宅では、入居までの期間にも大きな違いがあります。建売住宅は完成済みであれば、売買契約が成立後すぐに入居が可能です。

入居までの目安は、完成済みであればスムーズに手続きが進んで約1ヵ月程度。建物が未完成の場合でも、入居までおよそ4ヵ月と比較的短期間で済むのが特徴です。

一方、注文住宅は土地探し・プランニング・設計・工事といった多くの工程を経るため、入居までに9ヵ月から1年以上かかることもあります。「この時期までに入居したい」という希望がある場合は、早めに準備を始めておくことが大切です。

注文住宅と建売住宅はどちらが多い？

注文住宅と建売住宅では、どちらを選ぶ人が多いのか気になるかもしれません。住宅金融支援機構の調査によると、フラット35利用者のうち、注文住宅は土地付きのものを含めて34.9％、建売住宅は23.1％と、注文住宅のほうが多くなっています。

参考：住宅金融支援機構「2024年度 フラット35利用者調査 調査の概要」

【徹底比較】注文住宅と建売住宅Q＆A

ここからは、注文住宅と建売住宅の違いをQ&A形式で徹底比較していきます。住まいづくりの参考にしてみてください。

①安く建てられるのはどっち？

A．建売住宅のほうがコストを下げやすいが、注文住宅でも安く建てる方法はある

注文住宅と建売住宅では、一般的に建売住宅のほうが建設費用を抑えやすい傾向があります。ただし、コストを下げられるのは一度に複数の住宅をまとめて分譲するケースに多く、1棟ずつ建てる場合には注文住宅と同じくらいの費用がかかることもあります。

対して、注文住宅は設備や内外装にこだわるほど建設費用が高くなります。ですが、あらかじめ施工会社に予算を伝えたり、セルフビルドを利用したりすることで調整は可能です。

②予算内に収めやすいのはどっち？

A．販売価格が明確な建売住宅のほうが予算内に収めやすい

建売住宅は販売価格が明確に示されているため、総費用を把握しやすく、予算管理もしやすいのが特徴です。

注文住宅でも事前に予算を設定できますが、設計を進める過程で付帯工事費や各種手数料が追加されることもあります。注文住宅を建てる際は建物本体の工事費だけでなく、付帯工事費や諸費用もしっかり確認しておくことが大切です。

③希望の間取りに住めるのはどっち？

A．注文住宅なら好みの間取りを設計できる

自由に間取りを決められるのは、注文住宅ならではの大きなメリットです。家族構成やライフスタイルに合わせて、理想の間取りを実現できます。一方、建売住宅は施工会社が設計するため、間取りはあらかじめ決まっています。用意された物件の中から、希望に近い間取りを選ぶことになるでしょう。

④内装や外装にこだわれるのはどっち？

A．内装・外装にこだわるなら注文住宅

建物の内装・外装の自由度は、注文住宅のほうが高いと言えます。おしゃれな海外風の外観にしたり、木の温もりが感じられる自然素材を使った内装にしたりと、自分の求めるテイストを追求できます。施工会社によっては、骨組みとなる構造材まで選べるケースもあります。

建売住宅は完成済みの場合、基本的に内外装や建材の変更はできません。未完成の段階なら塗装や壁紙などを選べる場合もありますが、大きな変更は難しいと考えておきましょう。

➄早く住めるのはどっち？

A．すぐに入居できるのは完成済みの建売住宅

契約後に最も早く入居できるのは、完成済みの建売住宅です。売買契約や住宅ローンの審査がスムーズに進めば、1ヵ月程度で引き渡しが可能です。ただし、建物が未完成の場合は、工事期間として数ヵ月程度待つ必要があります。

一方、注文住宅は土地探しからプランニング、建物の工事まで多くの工程があり、完成までに時間がかかります。各工程を3ヵ月で終えたとしても、合計で9ヵ月は必要です。土地探しやプラン内容で悩むとさらに長期化するため、子どもの小学校入学などに合わせて入居したい場合は、逆算して動くことを心がけましょう。

⑥完成イメージを想像しやすいのはどっち？

A．建売住宅なら実物を確認可能。注文住宅はシミュレーションから想像する

完成後のイメージを確認しやすいのは建売住宅です。完成済みであれば建物の中に入り、部屋の広さや日当たり、間取りの使いやすさを直接チェックできます。

注文住宅は実物を見ることはできないものの、模型やパソコンを使ったシミュレーションで確認できるほか、イメージに近いモデルハウスを案内してもらえることもあります。

⑦耐震性や省エネ性がわかりやすいのはどっち？

A．注文住宅は希望すれば性能表示可能、建売住宅は限られた物件のみ表示

家づくりの際に、耐震性や省エネ性能などを気にする人も多いでしょう。注文住宅であれば住宅性能表示制度を利用でき、性能が数値として明示されるので安心です。別途コストはかかりますが、プランニング段階で希望すれば、評価機関から評価書を発行してもらえます。

建売住宅の場合、住宅性能表示制度を利用するかどうかは売主の判断によります。性能が気になる場合は、評価書があらかじめ付いた物件を選ぶことになります。

■住宅性能表示制度による評価項目

区分	項目	概要
1.構造の安定	耐震等級	地震に対する建物の強さ（倒壊防止・損傷防止）
	耐風等級	強風や台風に対する強さ
	地盤又は杭の許容支持力等及びその設定方法	地盤や杭が建物を支える力、設計方法の適切さ
	基礎の構造方法及び形式等	建物を支える基礎の構造や形式の適切さ
2.火災時の安全	火災時の安全	感知器や避難経路など火災に対する安全性
3.劣化の軽減	劣化対策	シロアリ、腐朽、雨水侵入防止などの対策
4.維持管理・更新	維持管理対策等級	配管などのメンテナンスのしやすさ
5.温熱環境・エネルギー消費量	断熱等性能等級	外壁や窓などの断熱性能
	一次エネルギー消費量等級	冷暖房・給湯などの設備の省エネ性能
6.空気環境	ホルムアルデヒド発散等級	シックハウス対策としての建材使用状況。ホルムアルデヒド以外の化学物質の濃度も測定可能。
7.光・視環境	日照に関する配慮	採光の確保
8.音環境	遮音等級	住戸間の遮音性能
9.高齢者等への配慮	高齢者等配慮対策等級	手すりや段差など、バリアフリー設計の程度
10.防犯	防犯対策	開口部（窓・ドア）の侵入防止性能

評価には「必須」と「選択」があり、すべての住宅で全項目を評価するわけではありません。住宅の目的や予算に応じて、必要なものを選択して取得するのが一般的です。

⑧建築過程を確認できるのはどっち？

A．基礎工事から確認できる注文住宅、目に見える部分のみの建売住宅

注文住宅であれば、建築現場に足を運べば基礎工事から完成まで、すべての工程を確認できます。気になる部分を早期に発見できたり、現場監督や大工さんとコミュニケーションが取れたりとメリットは多いでしょう。

完成済みの建売住宅では、床下や壁の内部、断熱材などの構造部分は確認できません。ただし、工事過程の写真を見せてくれる可能性はあります。

⑨将来リフォームしやすいのはどっち？

A．将来のリフォームを考慮して間取りを決められる注文住宅

「子どもが独立したら間取りを変更する」「高齢になったらバリアフリー化する」といったように、ライフステージに合わせて一戸建てをリフォームするケースは増えています。注文住宅であれば、広いリビングに仕切りを設けて2部屋として使えるようにするなど、将来を見据えた設計が可能です。

建売住宅はリフォームを前提としていないことが多く、壁の位置や構造の関係で、大規模な間取り変更が難しいケースもあります。将来的にリフォームを考えている場合は、間取り変更が可能な構造かどうかを購入前に確認しておくことが重要です。

⑩ローンが組みやすいのはどっち？

A．スピーディーにローンが組める建売住宅

土地と建物がセットで販売されている建売住宅は、住宅ローンを一括で組めるため、支払い方法がシンプルで銀行の審査もスムーズに進む傾向があります。

一方、注文住宅は土地と建物を別々に購入するため、ローンの仕組みが複雑です。

■注文住宅ローンの流れの一例（※つなぎ融資を3回利用する場合）

工程	発生費用	住宅ローンの流れ
土地の申し込み	なし	住宅ローンとつなぎ融資の申し込み・事前審査
土地の売買契約	土地の手付金	現金（自己資金）で支払い
土地の引き渡し	土地の残金	つなぎ融資1回目
建物の工事契約	建物工事の手付金	現金（自己資金）で支払い
建物の着工	建物工事の着工金	つなぎ融資2回目
建物の上棟	建物工事の中間金	つなぎ融資3回目
建物の引き渡し	建物工事の残金	住宅ローン本審査後、融資開始つなぎ融資一括返済

1. 土地購入資金

土地を持っていない場合は、まず土地購入資金としてローンを組みます。ただし住宅ローンは通常、建物完成後に融資が開始されるため、土地代金は金融機関の「つなぎ融資」を利用することが多いでしょう。

2. 建築資金

工務店やハウスメーカーに支払う工事費用は、契約時・着工時・上棟時・完成時と分割して支払うのが一般的です。工事の進捗ごとに支払えるよう、ここでもつなぎ融資を利用します。

つなぎ融資は回数が決まっており、3〜4回程度が上限です。土地や工事の手付金は数十万円〜数百万円程度で、それほど高額ではないため自己資金で支払うケースが多いでしょう。

3. 住宅完成後にローンの一本化

住宅が完成したら、土地と建物にかかった費用をまとめて住宅ローンに一本化します。ここから通常の住宅ローン返済がスタートします。

注文住宅のローンの特徴として、建物完成前にまとまった資金が必要になるため、一時的に「つなぎ融資」を利用するケースが多くなります。ただし、つなぎ融資は住宅ローンよりも金利が高めです。自己資金でカバーできる部分は支払い、融資を最小限に抑えることが費用節約のポイントです。

■注文住宅と建売住宅の返済額の違い（※どちらも総額5000万円の場合） 前提条件 総額：5000万円（土地＋建物） 頭金：1000万円 借入額：4000万円 住宅ローン：フラット35（金利年1.8%、35年、全期間固定金利型、元利均等返済、ボーナス払いなし） つなぎ融資：1500万円（金利年1.8%、180日） 利息：約13万円（1500万円×年利1.8%×180日間＝約13万円） 諸費用（印紙代や事務手数料など）：約15万円 預り金：約8万円（完済後返金） 総返済額 注文住宅（つなぎ融資あり）：約5,425万円 建売住宅（つなぎ融資なし）：約5,394万円 差額：5,425万円 – 5,394万円 = 約31万円

注文住宅と建売住宅、どちらも住宅ローンの返済総額は同じです。ただし、注文住宅はつなぎ融資の利息と諸費用が追加されるため、建売住宅より20～30万程度コストが高くなります。

⑪保証が充実しているのはどっち？

A．注文住宅と建売住宅で保証に差はない

欠陥住宅を防止するために制定された「住宅品確法」により、すべての新築住宅には10年間の保証が義務付けられています。そのため、注文住宅と建売住宅で保証内容に大きな差はありません。

施工会社によっては20〜30年間の長期保証が付いたり、有料で保証期間を延長できたりと制度が異なるため、事前に確認しておくことが大切です。

■住宅品確法とは？ 正式名称は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」で、2000年に新築住宅購入者が安心して住めるように定められました。新築住宅の基本構造部分に欠陥があった場合に、瑕疵（かし）担保責任として10年間の保証が義務付けられています。 また、この法律には建物の性能を表示する「住宅性能表示制度」や、トラブルを迅速に解決する「指定住宅紛争処理機関」の整備も含まれています。 ■瑕疵担保責任とは？ 「瑕疵（かし）」とは、欠陥や不具合のこと。住宅の場合、雨漏りや基礎のひび割れなど、構造や防水に関わる重大な欠陥を指します。 法律によって、新築住宅の売主や施工業者には10年間の保証責任が課されており、期間内に欠陥が見つかれば無償で修繕してもらえます。 ■契約不適合責任とは？ 2020年4月1日から、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」へと改正されました。従来の瑕疵担保責任は「隠れた欠陥」がある場合にのみ修補や損害賠償を請求できる仕組みでしたが、その対象範囲は限定的でした。 一方、契約不適合責任では「契約で合意した内容に適合していない場合」に責任を負うこととなり、基本構造部分の欠陥だけでなく、契約内容と異なる点はすべて対象となります。

結局、注文住宅と建売住宅はどっちがいい？

ここまで注文住宅と建売住宅を比較してきましたが、「結局どちらがいいの？」と迷ってしまう人もいるかもしれません。結論として、理想の住まいを追求したい人は注文住宅、できるだけ早く入居したい人は建売住宅がおすすめです。

理想の住まいを実現したい人は注文住宅がおすすめ

家族の希望を反映して理想のマイホームを実現したい人には、注文住宅が適しています。間取りや設備・外観・内装まで、家族のライフスタイルや好みに合わせてオーダーできます。収納を増やしたり、趣味のスペースを設けたりと、自分たちにとって住みやすい空間を追求できるのが大きな魅力です。

さらに、子どもの成長や老後の生活を見据えた間取りにできるなど、長期的なライフプランを反映させやすいのもメリット。建材や設備を選べるため、省エネ性能を高めて光熱費を抑えたり、耐震性能を強化して安全性を高めたりすることも可能です。

入居期限が決まっている人は建売住宅がおすすめ

建売住宅がおすすめなのは、入居期限が明確に決まっている人です。「この日までに住みたい」という希望がある場合、完成済みの建売住宅を選べばスムーズに入居できます。注文住宅に比べてコストを抑えやすい点も魅力で、実際の間取りや日当たりを確認してから選びたい人にも向いています。

また、建売住宅は土地と建物がセットになっているため、土地を所有していない人や、多忙で土地探しやプランニングに時間をかけられない人にも適しています。

注文住宅と建売住宅の違いを知り、住まいづくりに活かそう

注文住宅と建売住宅では、設計の自由度や土地の購入方法、入居までの期間などに違いがあります。費用面では、建売住宅のほうがコストを抑えやすい傾向ですが、注文住宅でもハウスメーカーを介さずに建築士や職人へ直接依頼する「セルフビルド」を選べば、不要なコストを削減して予算を抑えることが可能です。

「建築市場」は、施主がハウスメーカーを通さずに建築士や職人へ直接依頼できる、セルフビルド形式のマッチングプラットフォームです。専門家によるサポートも充実しており、初めての家づくりでも安心して利用できます。コストを抑えながら理想の住まいを実現したい方は、ぜひお気軽にご相談ください。